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2024最全美国房产过户指南（closing流程+费用明细+材料）

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2024最全美国房产过户指南（closing流程+费用明细+材料）

这年头，越来越多的人选择赴美买房移民，说到买房，就不得不涉及到一个问题，那就是房产过户。房产过户是美国房产交易中最后的步骤，美国买房的过户手续与中国房产交易不太一样，想在美国购置房产的投资者可要好好了解美国房产的过户流程啦。在美国买房，如何办理房产过户？美国买房过户费用大概是多少？办理美国房产过户手续需要本人到场吗？美国房产过户需要哪些资料手续？美国房产过户的流程是怎样的？过户过程中需要注意些什么？如何在美国将房子过户给子女或亲人？今天小编这篇文章就详细为大家科普下美国房产过户指南，包括房产过户相关费用及过户整体流程，满满的干货，赶紧get起来吧！

封面图来自于unsplash.com，版权属于Tierra Mallorca

美国房屋产权制度简介

图片来自于pixabay.com，版权属于Tumisu

美国实行的是契约登记制度，购房并没有类似中国的房产证，所有的信息都在政府部门进行登记。
在美国多数地区都有政府网站，人们登陆政府网站便可方便得查询到房屋的产权信息；在少数没有政府网站的地区，人们可以去政府办公室进行查询。
一般来说，在政府部门进行注册登记后，一般2-4周便可完成登记备案。但也有例外，比如前几年美国经济情况不好，政府部门也大量裁员，而有的地方房产市场的交易量却大大上升，导致政府部门人手不够，以至于完成产权的登记备案需要6-8周。
虽然产权的登记需要时间，但产权的转移在过户日（Closing Date）已完成，那时你已是房子的拥有者了。可以说，完成过户程序，在进行登记以后，产权转让便已不再重要，也不需要可以保管。
业主的信息全部在政府留有备案，将来将房屋出租出售都不需要类似房产证等文件，产权所有人就可以轻松办理了。

美国关于房产产权更名的基本知识

美国房产产权更名，包括加上名字或拿掉名字，在办理过程中：

【1】需要之前房契上所有权人全部的签字。

【2】法律规定，房子共有人拥有该不动产每一部分中自己应得的某个百分比。

【3】若房子共有人，各占50%的权利，则其中一个人不可将房子的一半卖掉，他只能转移其对这不动产的50%的权利给他人。

【4】转移的权利是否有效，则需要看最初共同签署的法律文件内容，包括：转移所有权的证明书，向地政局登记的表格和其他税务的问题

【5】如果没有全部的所有人的签名，则此次转移并非完全无效，而是需要依情况而定。

美国房产交易中的过户日（Closing Date）

买美国房子进行过户，有个过户日。过户日是在买卖双方达成协议时，在合同中便事先约定好的过户的日期。当然，如果双方都同意时，也可以在这个日期之前过户也没有问题。

一般来说在过户日需要完成以下 4 点，流程如下

在过户日之前或当日，买方将会支付款项（支票或者电汇）
卖方与买方签署产权转让书合同，将房屋钥匙转交给买方
产权公司或者律师、公证人员前往当地政府办公室登记注册
卖方收到扣除过户费用及贷款余额后的款项

美国房产过户手续可全程由第三方完成

在美国西部，一般来说都是由第三方 — 产权公司（Title Company）来持有资金，签署产权转让书，全权安排产权的转移。所以买卖双方都不用同时在场，由产权公司全权操作。
在美国东部，一般来说产权转移的过程是在一个称作“结算公司”（Settlement Company）的地方进行的，买卖双方（大多数时候也包括其经纪人）都集聚一堂，由律师或是结算代理主持，支付款项签署产权转让书，最后前去政府进行产权登记。

当然，若买方确实无法出席，也可以委托其经纪人或律师代理，代表他们签字，完成过户的流程以及审核。付了钱，签了产权转让书，产权公司或是结算代理便会前去政府部门为买方进行注册。

律师在过户前会检查产权史(Title Search), 查明卖主确实拥有产权。最长要查40到60年的历史，各个州有自己的规定。为了保障你的合法权益，小编建议大家还是找个律师哟，很多问题律师都可以直接帮你代办了，省去很对不必要的麻烦。关于如何在美国找律师，大家可以参考下面这篇美国找律师指南：

2024年最全美国找律师指南（附法律常识+途径+收费制度+省钱技巧+注意事项）

日常生活中，会遇到大大小小的事情，有...

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过户时所需材料

美国房产过户时要带有效证件，比如驾照或带照片的身份证。如果没有，绿卡或护照等也行。还要带银行开的现金支票和私人支票。一般过户要一个小时，主要的要做的就是签字付费等。过户律师先把过户费清单(Settlement Statement)过一遍，如无异议，则卖主和买主签字。签完字后，买主把支票交给过户律师，过户律师把所有签了字的档拿去复印，交给签字人一份。最后卖主把钥匙交给买主，房子就是买主的了。

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美国房产过户前准备

过户前一个星期，贷款的买主须落实房屋贷款。如果房贷利率还没锁定，要马上锁定，以免过户时来不及办理。还要根据过户公司给的过户费清单 (HUD-1) 草稿，把过户费准备好，并通知银行什么时候要多少钱。

过户前几天买方经纪人会向卖方经纪人要房屋检查时查出来的问题的修理帐单。一般修理应有90天的保修期，修理帐单也可以做为保修凭据。买主在过户前还要把房子重新检查一遍。除了看该修的东西都修好了，所有设备都正常运行，卖主应该留下的东西都在，还要记录水电气表的数位。如果发现没修好的东西，过户时一定要与卖主交涉。

在过户的前一天，过户公司会给一张精确的过户费清单，买主可根据清单上的过户费，到银行开现金支票。现金支票可以开给买主自己，过户时在反面写上付给过户公司既可。过户时还要带一张私人支票，如果实际过户费超过现金支票数额，再开一张私人支票补齐。

美国房产过户费用明细

过户费(Closing Costs) 是产权从卖家转移到买家过程中涉及费用的总称。美国住宅地产的过户费因售价、地理位置、所在州、时间等因素有很大差异, 平均总费用为$3700，在房价的5%内浮动。与现金买家相比，贷款购房的投资者需要缴纳的过户费也会更多、更复杂。

注：过户费用并不特指某一种费用，而是涵盖了所有过户时可能会产生的费用。有些费用可以和卖家协商。

一般来说，过户费包括 4 个部分：

1、贷款相关费用 (Loan Costs)

贷款手续费 (Origination fee)：银行对于接受贷款申请，审批，准备文件等工作收的服务费，大约是贷款额的1%。
折扣点数 (Loan discount points)：点数（Points）是贷款人预付的利息，可以用来降低利率。一个点（Point）相当于贷款额的1%，每个点都可以降低 0.25%–0.5% 的贷款利率。预付的点越多，利率就越低。
申请费 (Application fee)：不是每家银行都有申请费，最多500美金。
房屋估价费 (Appraisal fee)：房屋作为贷款的抵押物，银行需要请专人来评估房屋的价格。不同地区，不同类型的房屋评估费用不一样，大约300-500美元，买家可以和卖家商量平摊这部分费用。
信用报告费 (Credit report fee)：银行需要请信用服务机构来审查买家的信用记录，大约20-25美元。
洪水认证 (Flood certification)：这笔费用将用来确定房屋是否在洪水区 (Flood Zone)，一般在15-20美元。如果是，银行会要求买家购买洪水险 (Flood Insurance)。

2、产权相关费用 (Title Charge)

产权检查费 (Title Search)：付给产权公司用来检查房屋的产权史，确保卖家确实拥有产权，也没有任何与此房产有关的债务，例如拖欠房产税，拖欠贷款等。
产权保险费 (Title Insurance)：银行会要求买家为贷款银行购买产权保险，以免之前的产权检查出错。买家也可以为自己购买产权保险。产权保险费根据贷款额决定，一般是由买家支付，买家可以和卖家商量平摊这部分费用。
文件公证费 (Notary Fees)：大约50-120美金。
律师费 (Attorney Fees)：付给律师审核过户材料的费用，并不是每个州都需要，大约300-500美金。

3、预付费用 (Pre-paids)

过户费中有些费用是一次性的，而有些费用是房屋持有期间需要持续支付的，例如贷款利息，房屋保险等。过户时通常需要预付一部分在银行的托管账户 (Escrow Account) 中。

屋主保险 (Homeowners Insurance)：保赔因各种原因（火灾，盗窃等）对房屋和个人财产造成的损失，通常不包括洪水和地震。在过户时通常要预付第一年的保险费。
预付利息 (Pre-paid interest)：过户那天到首次还款日中间产生的利息。假如房屋是在4月10日过户的，那买家需要付给银行剩下20天的利息。

4、其他费用

政府登记税和过户税(Government Recording andTransfer Charges)
登记费(Recording Fee)
市/郡过户税/房产证印花税(City/CountyTax/Stamps)
州过户税(State Tax/Stamps)
州登记税(State Recordation Tax)

各种费用加起来是房价的2%到4%，这还不包括首付部分。

没有房地产转让税的州

虽然许多州在财产所有权易手时征收房地产转让税，但目前有几个州没有：

阿拉斯加州
爱达荷州
印第安纳州
路易斯安那州
堪萨斯州
密西西比州
密苏里州
蒙大拿
新墨西哥
北达科他州
俄勒冈州（大多数县）
得克萨斯州
犹他州
怀俄明州

如何用过户费减税?

购房者可以通过填写IRS 报税表格Form 1040 中的Itemized deductions (列举扣除额) 来降低过户费总额，达到减税目的。由于必须在标准扣除额(Standard Deduction) 和Itemized Deduction (列举扣除额) 两者中选择其一，你需要计算好何种报税方式最优。

可以减税的项目	不能减税的过户费	减税所需文件
房屋贷款利息 (Home Mortgage Interest)。可以在贷款机构提供的“房屋贷款利息声明(Mortgage-interest Statement)” 上找到。个别房地产税。在房地产税单上显示的、贷款机构从产权公司向税务机构支付的金额。消费税(Sales Taxes)。抵押贷款保险费(Mortgage-insurance premiums): 低收入购房者才会涉及的、首付低于20%的FHA贷款。贷款点数(Discount Points)。	火灾保险。过户前，卖家在新家居住时缴纳的水电费、服务费、及租金。贷款/重新贷款(Refinance) 涉及的费用, 如: 信用报告、贷款预计费用和贷款机构的评估费。某些房地产税: 服务费(如: 垃圾回收、供水、排污等)；政府用于使地产增值的税费(如: 修建学校、道路、公园等), 印花税和HOA物业评估费。	Form 1040 (个人所得税表) Form 1098 (房屋贷款利息表) Property tax bill (房产税单)

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美国不同房产类型的房产产权转名

在美国贷款买房子时，虽然房子所有权人是购房者的名字，但在房子贷款还没有还清之前，房子的所有权仍然属于银行。但房子所有人仍然可以转移所有权。

1、共有公寓(Condo)

购房者拥有的是大楼里的一套房。由于公寓大多有管理处，所以如果要加名或减名，都需要经过大楼管理处的同意(大多数都会同意)。

2、合作公寓(Coop)

购房者拥有的是大楼的股份。正因为牵动的是一整栋楼，所以要转名并不容易，在转名过程中通常要经过严格审核，包括：合法的身份、合格的信用报告、工作型态、收入稳定度和家庭成员等。

美国房产产权中的有偿转让和无偿转让

图片来自于pixabay.com，版权属于VisionPics

【有偿转让】

所谓有偿转让很容易理解就是普通房屋买卖交易的过程了，交易双方聘请经纪人，在办理过户的时候签字即可，基本上由律师把关，所以不会有太多的纠纷和问题产生。
但是有偿转让存在一种情况，就是把房子以非常便宜的交易价格出售。比如叔叔把一套价值60万的房产以20万的价格就低价出售给侄子。看起来没有什么问题，但里面涉及很多内容。

第一就是产权保险，这套房产的交易价格是20万，购买这套房产的侄子需要重新购买产权保险。但是产权保险的理赔额是根据房屋的价格来定的，也就是说这套房屋一旦出现产权问题，产权公司只能根据20万来计算理赔额。

第二，是缴税方面这里面可能涉及的税主要有两项：交易税和资本增值税。

1、交易税
购买房屋的时候卖家要缴纳交易税，交易税的多少也是根据房屋交易价格计算的，所以房价低的时候，交易税上可以省很多。

2、资本增值税
如果这套房产是用于自住没有问题，但是如果这是一栋投资房，将来卖房的时候就会涉及到另外一项税，就是capital gains。