大家都知道，在国内，大多数人都会选择贷款买房，而不会全款付清。那么在美国也一样，但是在美国准备买房的朋友们，你们知道美国买房贷款的流程吗？在美国买房贷款找银行还是贷款公司呢？以及美国贷款额度是多少呢？今天小编就为大家整理了一篇最新最全面的美国贷款买房攻略，包含了美国贷款买房流程、贷款英文术语、贷款时间、贷款额度及利率，贷款首付和注意事项！满满的干货，助大家成功申请到房屋贷款，赶紧来GET吧！
一、美国房屋贷款科普
房屋贷款（英文为Mortgage），也被称为房屋抵押贷款或按揭， 是由购房者向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。
简单的说就是：借款人以房地产作为抵押品与银行签订贷款协议，借款人预先收到贷款款项，然后在规定的年限里分期偿还，直至全额付清为止；如果借款人未能偿还贷款，贷方有权将房子收回拍卖（Foreclosure - 止赎）。
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美国房屋贷款的种类
房屋贷款一般包含两个部分：
1. 本金（Principal）：本金是你借入的金额。
2. 利息（Interest）：利息就是你借这笔钱所需要付出的代价（之一），而不同类型的房屋贷款可以让你根据自己的财务状况，选择如何支付利息。
美国房贷基本有两大类型：
1. 固定利率抵押贷款（Fixed-Rate Mortgage）：比如30-Year Fixed、20-Year Fixed、15-Year Fixed、10-Year Fixed等；
2. 可调（浮动）利率抵押贷款（Adjustable-Rate Mortgage）：简称ARM，常见有5/1 ARM、7/1 ARM、10/1 ARM等。
固定利率抵押贷款
是指在整个房贷合同规定的期限（The Term）之内，房贷利率不随市场利率变化而改变，每个月的月供还款额都是固定的。美国固定利率房贷一般有30年期、20年期、15年期及10年期等选择，通常同样条件下，选择还款年期越短，利率越低。但30年房贷的月供比较低，更容易负担，是大多数人的选择。
可浮动利率贷款
一般也是30年贷款，在开始的一段时间内利率固定不变，过后房贷利率会定期根据市场调整。比如5/1 ARM就是指，前5年是固定利率，之后每1年房贷利率都会调整一次。7/1 ARM、10/1 ARM同理，指前7年、前10年利率固定，之后每年调整。
该选择ARM还是固定利率呢?
通常ARM贷款的初始利率比Fixed-Rate贷款的利率低，容易借到更高的贷款额，会比较吸引眼球，但因为之后的利率通常会升得更高，当月供还款额增加，容易导致还不起，首次买房的小伙伴们要慎重考虑清楚。
如果选择ARM的话，一定要弄清楚以下几个细节：
Current Index Rate：ARM按哪个指数利率调整，当前利率是多少，这个数字会随市场变化而改变，大多数银行贷款是以Federal Funds Rate（联邦基金利率）或者LIBOR（伦敦银行同业拆息率）为标准；
Margin：银行设定的利率调整百分比，在房贷期限内固定不变，将来房贷利率 = Current Index Rate + Margin；
Rate Adjustment Frequency：利率调整频率，通常是12个月，但也有可能有其他选择；
Rate Adjustment Cap：利率每次可调整上限，比如说如果有2% cap，那么不管index rate如何变化，房贷利率调整都不会增加（或降低）超过2%；
Lifetime Rate Cap：房贷期限内利率整体调整上限，房贷利率最高会增加（或降低）多少；
Payment Cap：月供调整上限，比如说7.5% payment cap，原来月供$500，第一次调整后月供不会超过$537.5，第二次调整月供不会超过$577.81；但有个问题是，payment cap并不限制利息增长，如果由于利率增长超过了月供增长，月供不能偿还当月利息的话，会导致贷款本金增加。
一般来说，如果当前利率较低（比如现在），日后加息的可能更大，那么选择固定利率房贷更有保障；但如果当前利率很高，日后很可能减息，那么先选择ARM贷款买房享受几年低息优惠，看日后利率变化再决定也不错，比如在利息升高之前将房子卖掉。
无论选择了Fixed-Rate还是ARM，将来都是可以Refinance（重新贷款）的，但要注意，Refinance的时候银行需要重新对房价估值（如果房价跌了很可能影响贷款），并且也要重新缴纳申请贷款费用（Closing Costs）。据ClosingCorp公布的统计数据，美国重新贷款手续费用平均为$4,876，根据地区不同，平均占房贷金额的3%~6%。
其他房贷类型
1. 传统房贷（Conventional Mortgage）：在美国，不是由政府机构提供或担保的房贷都叫Conventional房贷，一般要求借款人有较高的信用分数和给较多的首付，一般要求交20%首付，否则要强制购买房贷保险（Private Mortgage Insurance）；
2. 巨额房贷（Jumbo Mortgage）：传统房贷有贷款额上限限制，称之为“Conforming Mortgage”，2019年度大多数地区的房贷贷款额上限为$484,350，部分高消费地区贷款上限为$726,525。超过这个金额的房贷就被称为“Non-Conforming Loan”或者“Jumbo Loan”，要求借款人有更高的信用分数和更多的首付，利率通常也较高；
3. FHA贷款（FHA Loan）：这种房贷是由联邦住房管理局（FHA）担保的买房贷款，最低首付只要3.5%，信用分较低的人士也可以申请，但要一直购买房贷保险；
4. FHA 203k贷款（FHA 203k Loan）：与FHA贷款类似，借贷目的可以是买房、也可以是装修房屋，适合一些需要维修的房子，但203k贷款要求更高的信用分数，而且必须在限定时间内请专业人士来维修装修。
5. 军人购房贷款（VA Loan）：这是由美国退伍军人事务部（VA）担保的、美国现役/退伍军人可以享受的买房贷款，有零首期、低利率、免房贷保险等等优惠。
6. USDA购房贷款（USDA Loan） ：这是由美国农业部（USDA）担保的、为中低收入人士在规定的农村地区买房提供的贷款，可以享受零首付优惠，但要一直购买房贷保险。
7. 二次抵押贷款/第二按揭（Second Mortgage） ：如果你付首期较多，或者已经还款一段时间，拥有一定房屋净值资产（Home Equity），那可以将房子再次抵押给银行，申请Home Equity Loan（房屋净值贷款），将净值部分的金额借出用于其他个人用途。
什么是房屋净值？
房屋净值 (Home Equity) = 你的房屋价值 减去 你贷款没还的钱。
举个例子，如果你有一套现在价值70万美元的房子，你总共跟银行贷了50万的款，剩下的20万就是你拥有的房屋净值。假设你现在有20万美元的房屋净值，你可以把里面的一部分拿出来用于第二次贷款。这种贷款就是我们常说的房屋抵押贷款。
房贷计算器
网上有很多在线房贷计算器（Mortgage Calculator），大家可以用来大概估算一下能自己的经济承受能力，做好事先规划。比如Mortgage Calculator房贷计算器：
二、美国买房贷款流程
Step 1：查信用报告、准备存款
在开始买房之前，应该先做好前期准备。例如了解自己的信用分数（Credit Score）、确认信用报告（Credit Report）上没有错误信息和负面记录，也没有大笔金额的负债记录，准备好首付以及过户费用的存款等。
美国有三大信用局（Credit Bureaus），分别是：Experian、Equifax 和 TransUnion。美国信用记录报告(Credlit Report)主要由这三大信用报告机构（Credit Reporting Agencies）生成，信用分数有不同的计算模型，但都有免费查询或免费获取的方法，具体看下面文章。
Step 2：美国买房贷款找银行还是贷款公司？
申请贷款买房，可以在贷方（比如银行）直接申请，又或者找贷款公司，比如房贷经纪（Mortgage Broker）帮忙，手续是一样的。房贷经纪相当于中介，他们通常可以查询到不同银行提供的不同类型房贷、不同利率和手续费用，方便你比较，也会有更多选择。大多数房贷经纪也有更专业的服务，可以更好的解答关于房贷的相关问题。
而银行只会提供本行的房贷项目选择，但不通过中介直接向银行申请房贷的话，很可能能省下一些额外的中介手续费用。一些本地的Credit Unions（信用合作社）可能也会有比较优惠的房贷选择。
Step 3：申请买房贷款Pre-Approval Letter
买房前很重要的工作是找银行的Loan Officer做房贷Pre-Approval，即「 预先批准」的贷款额度。这较为准确地反映了你的承受能力，也向卖家和经纪人表明你诚心要买房(Serious Buyer)，而不是随便看看。在房市较热的时候和区域，很多经纪人和卖家可能不会接待没有Pre-Approval的买家。
对于大部分上班族来说，做Pre-Approval -般要提供这些信息和文件:
过去2-3年的W2或报税表。
最近1-3个月的工资单。
最近2-3个月 银行流水帐。
驾照/IC、社安号。
Loan Officer会查询你的信用分数和记录，结合你的收入和负债情况，决定大致上能贷给你多少钱，并给你写一个Pre-Approval Letter。这个过程一般免费 ，可能需要1-3天。Pre-Approval 并不是Legal Document，这意味着:
你可能拿到了500K的Pre-Approved额度， 但真正办理贷款时却只批了480K。 这种情形可能有多种原因，比如说你拿到Pre-Approval后经济状况发生了变化（比如贷款买了一辆新车），或者你的信用分数、贷款利息等市场环境在这段时间发生了较大变化等。为了让Pre-Approval准确可靠，你应该如实披露自己的资产、负债和收入情况。
你可以到A银行做Pre-Approval, 最后却申请B银行的贷款；也可以同时拿A、B、C三家银行的Pre-Approval,最后选择D。使用Pre-Approval的额度，加上手头用于做首付(Down Payment)的资金，即你可以负担的最高房价-注意还要留一些钱做手续费。
由于申请房贷Pre-Approval需要提交的证明文件，跟真正申请房贷时基本上是一样的，先拿到Pre-Approval，等到之后真正办理买房贷款手续时就会顺利很多，可以加快整个买房过户过程。
Pre-Approval Letter有效期通常是60天~90天，文件上也会有写明Expiration Date（过期日期），因为银行需要更新最新的收入和存款信息来确保买房贷款预先批准的有效性。过期之后，通常只要更新收入和资产的证明文件就可以获取新的贷款预先批准信。Pre-Approval一般是免费的，但有些机构可能也会收取一定费用。
找不同银行做Pre-Approval会影响信用分数吗？
据MyFICO.com介绍，FICO一般在计算信用分数时会将申请买房贷款前30天内的hardpull记录忽略，或将近期的所有hard pull记录当一次来计算。另外，根据贷方选用的FICO信用评分模型版本，借款人可以在14天~45天内找多家银行或者经纪做Pre-Approval而不会影响信用分数，这样方便比较各家银行能提供的利率、还款年期和贷款手续费用等，选择最适合自己的房贷。
Step 4：看房子、出Offer
拿到Preapproval letter以后，就可以按照申请到的买房贷款金额来选择自己能力范围内的心水房子，建议找一个可靠的买家经纪（Buyer's Agent）帮忙。
如果你有看中的房子，可以向卖家make an offer（提出购买意向），经过一轮轮的counteroffer（讨价还价）以后，最终确定房价以及其他条件。
Step 5：填写房贷申请表 Mortgage Application
当你跟卖家商量好一切，签订了买房协议（Purchase agreement accepted）后，就需要正式申请房贷（Secure the mortgage）。
美国大多银行或者房贷经纪都会采用全美通用的住房贷款统一申请书《Uniform Residential Mortgage Application》，俗称Form 1003（1003表）。这份房贷申请表需要填写如下内容：
1. 贷款类型及期限
a. 贷款类型
b. 贷款金额
c. 贷款利率
d. 贷款期限
e. 利率类型
2. 房产信息及贷款目的
a. 目标房屋地址具体信息
b. 贷款目的
3. 贷款人信息贷款人个人信息
a. （姓名、SSN、电话、生日、现居地等）
4. 贷款人就业、收入及房屋费用信息
a. 公司名称及地址
b. 职位、电话及工作年限
c. 房屋费用信息（包括贷款、保险、房产税、物业费等）
5. 贷款人资产及负债
a. 资产信息，包括不动产、银行存款、金融资产等
b. 贷款信息，包括房贷、车贷等
6. 其他信息
Step 6：银行给出买房贷款费用估算 Loan Estimate
贷款申请提交给银行后的三天之内，借款人会收到贷款估价(Loan Estimate)。贷款估价包括保险、税、贷款费用、每月还款等内容。需要注意的是，收到贷款估价并不意味着您已经取得贷款，收到贷款估价仅是您获得贷款的第一步。
1. 贷款相关费用
房屋估价费(Appraisal Fee)
信用报告费(Credit Report)
利息(Interest Payment)
托管账户(Escrow Account)
手续费(Loan Origination Fee)
点数(Points)
2. 房产税
保险(Insurance)
登记费和交易税(Recording Fees and Transfer Taxes)
3. 房屋保险
洪水或地震保险，如果需要的话(Flood or Earthquake Insurance)
私人住房贷款保险(Private Mortgage Insurance)
产权保险(Title Insurance)
仔细检查有没有拼写错误，以及房贷的各项条款，如果发现跟之前谈的不一样，要马上指出来，让经纪解释清楚，或者作出修改。留意月供款项有没有超出自己预算，如果地产税和保险不放第三方托管（不包含在月供内），那就要自己直接缴交费用。留意Closing fee以及自己需要准备的过户费用。
Loan Estimate不等于成功申请到买房贷款，只是法律规定贷方必须要让借款人了解贷款详细的信息。所以你也可以要求银行给出不同条款的Loan Estimate，甚至在短时间内向不同银行/房贷经纪要Loan Estimate来比较更详细的房贷条款和手续费用信息，再确定向谁借贷。
Step 7：房屋检验 Home Inspection
提交买房贷款申请以后，应该尽快联系信誉好的公司来做房屋检验，确保房子没有隐藏问题。如果发现问题，可以要求卖家修理或者降价，甚至直接取消交易。
通常买房合同里都会有一些附加条件（Contingencies）来保障买家利益，比如房屋检验不合格、房屋估价过低、房贷申请失败等等情况下，原交易作废。
Step 8：等待房屋估值 Appraisal
当房屋检验没问题，或者检查出来的问题已经被修理好，买家也重新验收好的时候，银行会安排专人进行房屋估值计价，然后再确认是否批出房贷。如果银行对房子的估值低于买房合同上列出的房价，银行只会在房屋估值和合同房价两者之间选更低价来批出买房贷款。
比如房产交易价为100万，你准备贷款80%就是贷80万，但银行估价只有95万，你能真正贷到的金额是96万的80%，也就是76万。因此你的首付款就不是原来的20万，而是24万。这个时候你就只能：
让卖家降价；
自己多掏4万首付；
跟银行重新商讨调整房贷条款。
Step 9：准备房屋保险 Homeowner's Insurance
贷方会要求借款人购买房屋保险，即使没有强制要求，购买房屋保险也是保障屋主利益的重要手段。
Step 10：查看买房贷款过户详细说明文件 Closing Disclosure
在Closing Date前3个工作日，银行会给你一份正式的Closing Disclosure，.上 面的Closing Cost就是真正在过户当天需要支付的价格。如果你发现和之前的预估金额相差很大，赶快趁这时候问清楚银行，然后去准备支票。
Closing Disclosure是一份5页纸的表格文件，内容包括贷款条款、预计的月供金额、买房贷款费用和房产过户费等，并会列明买家需要支付哪些费用，以及卖家会支付哪些费用。确认内容细节，跟之前拿到的Loan Estimate比较，如果发现出入较大，要联系银行查询核实。
Step 11：办理房产过户 Closing
Closing（过户结算）是美国买房流程的最后一步，根据处理房贷申请软件公司Ellie Mae的统计，从签订买房合同（Offer Accepted）到正式过户结算（Closing），平均需要45天。
在过户结算日，买卖双方及双方的房屋经纪、律师、closing代表、escrow代表、贷方代表等等所有相关人员通常会约在Title Company内会面。Title公司会负责查清楚房地产留置权（Liens），确认卖家可以全权出售，买家正式跟银行签署买房贷款合同，Deed of Trust（信托契约），卖家签署房地产产权转让，买家交纳所需的Closing Costs（过户费用）后，就可以拿到房子钥匙了。
你需要事先准备好还未付清的closing costs的Cashier's Check，带上之前买房过程里拿到的所有文件，还有房屋保险，通常买家经纪会给你一份清单提醒你准备好所有需要到的东西。
Closing过后你应该会再收到以下新文件：
Initial Escrow Disclosure：如果你的月供里包括地产税和保险费用的话，这些费用会放到escrow托管账户里。
Promissory Note/Mortgage Note：借款人承诺偿还借入房贷的合同。
Deed of Trust/Mortgage：承诺将房产作为贷款担保的文件。
Certificate of Occupancy：买新房的话需要有当地政府签发的入住证明书，证明建筑物符合规范、适合入住，才可以搬入。
三、房屋贷款英文术语解析
1. 利率 Interest Rate 和 年度利率 APR
大家在贷款买房的时候可能会留意到，银行给出的房贷利率除了Interest Rate以外，还有APR（Annual Percentage Rate，年度利率）。所谓APR，就是包含了房贷利息以及其他买房贷款手续费用后计算出来的借贷年度成本，能给你一个对借贷成本更加全面概念。
所以比较不同银行的贷款时，比较APR会比Interest Rate更加直观。但不是所有银行都会将全部费用成本计算进APR里，建议问清楚APR都包括哪些费用，没有包括哪些费用等。
2. 优惠点数 Discount Points
Points「点数」可以视为银行向借款人提前收取的部分利息，一个点通常等于贷款额度的百分之一；而所降低的利率则通常是(点数x0.25) 。比如说，100万的房子，首付20万、贷款80万、30年固定利率，银行可能给你三个选择：
1. 4.750%的利率，没有points。
2. 购买1个point,利率降低为4.500%， 减少了0.250%。
3. 购买1.5个points， 利率降低到4.375 %，减少了0.375%。
这是什么意思呢？
选择(一)：很直观，没什么好说的。
选择(二)：利率降低、未来你要支付的利息会少，但是你在close的时候要一 次性支付(贷款总额x点数%) = (800,000x 1%) = $8,000美元。
选择(三)：利率更低、未来你要支付的利息更少，但现在你要-次性支付(800,000x 1.5%) =$12,000美元。
正式贷款之前，Mortgage 公司都会给你出预估单(Estimate) ， 若有这种「buying down the rate」的额外费用，里面会注明，可能就叫「points」 ，也可能叫「discount points」、「 origination points」、「pointsfee」等，若不明白这是什么，应该问mortgage公司- estimate上有任何看不懂的地方都应该问清楚。Pointsfee是银行(lender) 自己定的，合法、也合理。通常情况下，选择权在你手里，你可以买points提前支付部分利息、也可以不买points 所有利息以后慢慢还、还可以换一家银行贷款。不过，并不是所有的银行、所有的贷款种类(ARM 1/5、ARM 1/10、15 year fixed、30 year fixed)都会提供这两种选项，有时银行要求你必须买1个point、利率4.375%，有时银行就是4.750%利率、你想买points都不给。
3. 锁定利率 Rate Lock
在决定锁定利率的时机，贷款人需要做一些功课，比如看看最近利率的变化趋势。如果趋势是上涨，那么可能就需要马上锁利率；如果趋势是下降，那么就可以再缓缓。不过切记，没有人能真的预测利率的变化，而如果太过于犹豫不决，很可能会面临更多的利息。
基于不同的贷款类型、贷款人的居住地，以及合作的贷款公司，锁定利率的期限都是不同的，大多数的期限是15天至60天不等。
如果在 close 贷款之前，之前锁定的利率刚好过期了，那么贷款人可能可以通过支付额外的费用来延长锁定期限。如果不行的话，那么 close 贷款之前是什么样的利率，就只能按那个利率来了。
如果贷款人在锁定利率之后个人财务状况出现变动，比如收入、信用分数等等，那么贷款公司可能会自动取消之前锁定的利率。举个例子，如果贷款人在办理抵押贷款期间办了一张新的信用卡，那么会影响贷款人的负债率（debt-to-income ratio，简称DTI ），那么贷款公司就需要重新评估贷款以及设置利率。
4. 气球月供 Balloon Payment
Balloon Mortgage（气球贷）前期不还本金，每期还款金额较小，但在贷款到期日时要一次过还清，“前小后大”像气球一样，所以被称为“气球贷”。一般商业房屋贷款才会有气球贷，住宅房贷没有，最好留意确保没有这个问题。
5. 预付罚款 Prepayment Penalty
预付罚款是当你要提前还清贷款时将要交纳的金额，虽然现在大多数购房贷款都没有预付罚款了，但最好还是问清楚细节。因为如果你想省利息，每个月在规定的月供基础上再多还一点本金，就可以节省很多利息和提早还清房贷。
6. 提前还款 Extra Principal Payment
房贷月供款必定包括本金和利息，以30年fixed贷款$240,000，利率3.998%计算，每月本金及利息还款（Principal and Interest Payment）$1,146，但在最初期，这笔金额绝大部分都是在还利息，还本金占的比例很小。
如果每月在正常还款$1146的基础上，额外增加$50（每月还$1196），这额外的$50就是Principal Only Payment，会还在本金上。
借助一些在线的提前还款计算器（Mortgage Extra Payment Calculator），能够轻易算出，只要每月多还$50本金，就能节省下$15140.81利息，以及缩短房贷还款期2年3个月。
7. 房贷预先批准 Pre-Approval 和 Pre-Qualification
在买房之前，应该先了解自己能申请到多少房屋贷款，才好规划到底要选择什么价位的房子。
房贷 Pre-Qualification（资格预审），只需要向银行提供一些简单的信息，比如收入、债务、资产等，银行就可以根据你的整体财务状况，可能符合条件的房贷金额的初步估算。在Pre-Qualification的过程里，银行不需要审查你的信用报告，但也不会真正确定你有资格获得贷款。
房贷 Pre-Approval（预先批准），银行会要求查询信用报告以及提交相关证明文件，银行会审查确认你的雇佣状态，根据信用分数、收入、债务和存款等财务状况，出具一份书面证明文件，证明银行愿意向借款人提供多少金额贷款，俗称为“Pre-Approval Letter”。卖家通常要求买家提供pre-approval letter来证明自己有能力贷款买房。
四、影响申请房贷的主要因素
1. 信用分数 Credit Score
信用分数是银行考虑批准买房贷款时第一样要查的信息，大多数房贷申请会有最低信用分数要求：
Conventional Loan：620分以上
FHA Loan：580分以上，500~579分要求交10+%首付
FHA 203K Loan：620分以上
USDA Loan：640分以上
Jumbo Loan：700分以上
信用分数越高，获得的房贷利率也会越低。MyFICO.com给出了一个例子，假设申请30年固定利率房贷，贷款金额为$216,000，不同分数段内获得的利率和月供的差别：
信用分数在760+可以获得最优惠的利率；
信用分数在700+ 也能获得较优惠的利率，影响不大；
分数只有620-639的范围内的话，比起760分借贷同样的金额、月供要多付$200，30年算下来等于要多付$72,000利息。
如何修复信用？可以前去看文章开头部分！
2. 工作历史记录 Work History
银行在审批房贷的时候要确保借款人能够负担得起月供还款，如果你能有稳定的收入来源，银行贷款的风险就较低，因此最好避免在申请买房贷款之前辞职或转换职业。
3. 债务与收入比率 Debt-to-Income Ratio/DTI
在申请买房贷款的时候，你很可能会听到经纪给你解释“Debt-to-Income Ratio（简称DTI）超过了多少，所以贷款金额比较少，如果你可以付清车贷，就可以多申请一些房贷。”之类。
所谓债务收入比率，就是每月你必须要还款的金额总和，除以每月的税前收入，得到的百分比数字。DTI是银行考量借款人每月管理还款能力的一种方式，债务还款占收入比例太高，银行贷款的风险就越大，所以当DTI超过一定比例，银行很可能会拒绝贷款。
DTI又细分为Front-End DTI（只看房贷月供/收入）和Back-End DTI（房贷月供+车贷月供+信用卡还款+其他所有债务还款/收入）。不同贷方对DTI会有不同的要求，但现时大多数贷方要求Front-End DTI不超过28%，Back-End DTI不超过43%，而且多数银行更看重Back-End DTI。
收入越高、其他贷款越少，你能申请到的买房贷款就越多。在申请房贷前先还清其他大笔贷款，对成功申请房贷更有利。
4. 贷款价值比 Loan-to-Value Ratio
买房首付（Down Payment）给得越多，需要借贷的金额就越少，Loan-to-Value Ratio（贷款价值比）越低，在银行看来批出贷款的风险也越小。
传统房贷要求借款人给出房价20%以上的首付（LTV < 80%），否则就要额外购买Private Mortgage Insurance（房贷保险）。能支付20%+首付的话，你不但可以省去房贷保险的额外支出（PMI通常占房贷金额的0.5%-1%），而且通常也能获得较低的房贷利率。
前面提过，银行通常要求最新两个月的银行账单记录，证明有资金支付房贷首付。如果小伙伴们需要父母亲戚资助首付的话，建议提早转账。否则的话，你还需要额外证明这笔钱不是借贷得来的，比如让亲戚写一封“Gift Letter”（银行通常提供通用模板），证明这笔钱是送给你、不用还的。
5. 房贷类型 Mortgage Type
一般来说，年期越短的贷款，利率越低，但是月供也会更高；每种贷款对借款人的要求都不同，你未必能符合你想要申请的那种房贷的资格。多找不同银行/房贷经纪咨询，货比三家，会有更大机会找到最适合自己、最划算的买房贷款。
五、贷款买房注意事项
1. 每个人的利率不一样。市场行情、个人信誉、房贷总额等都会影响利率。
2. 贷款通常要求至少两个月的bank statement， 上面的入账要全部能说明来源。哪怕是合法的钱，如果不能查到来源(traceable paperwork)， 都不算是你可用的钱，甚至可能影响贷款的批准。因此，如果你要从国内转钱过，应该提前至少两个月、最好是三个月以上，这样会省事很多。如果是亲友馈赠，并且没法提前给、只能在买房前两个月内转过来，需要按gift申报并准备paperwork。
3. 收入需要证明文件，最重要的就是Tax Return。哪怕你的实际收入再高，如果你Tax Return上显示的收入不够的话，空口无凭银行也不会信你。此外，贷款的额度主要取决于你的收入和支出的比例。
4. 贷款过程中不要买任何大额贷款的东西。有朋友房贷还在走流程，觉得房子有着落了，赶紧买一个车。本来房贷已经Pre-Approved,忽然有重大支出，银行在正式审批的过程中就给拒绝了，因为风险增大了。
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