2024最全澳洲买房攻略及流程（买房网站/App推荐+贷款+费用+印花税+注意事项）- 海外人士买房必看，投资、自住都可！

澳洲主要房屋的类型

• House：带地的独立别墅，就是国内说的别墅。永久产权，世代继承。在澳洲购买房地产后，土地上至天空800米，下至地下800米都属于个人永远拥有的，既使地下发现金矿的话，也属于个人资产。

• Duplex：也是house的一种，但是两家人共用一块土地，房屋共有一堵墙。

• Townhouse：在国内叫联排别墅，几栋或十几栋别墅连在一起，共用一片土地。这个需要交strata（物管费）。

• Unit：有点类似于国内的低层公寓，一般只有3层，没电梯，一般比较旧的房子才有。

• Apartment：4层以上公寓，有电梯，要交strata（物管费）。

在澳大利亚买房需要谁？

第一，靠谱房产中介

第二，律师/过户师，在签合同，FIRB申请和缴费，交房的时候都需要这类专业人士。

澳洲买房政策科普

无论你是澳洲公民，澳洲永久居民，临时居民还是纯海外人士都可以在澳洲置业。临时居民和纯海外人士在澳洲购房前，需要额外满足一些条件。

什么是临时居民？ 什么是纯海外人士？

【临时居民】

• 持有临时签证，并且临时签证有效期可以在澳洲连续逗留超过12个月（不管签证有效期还剩多长时间）; 

• 居住在澳大利亚，并已经提交了永久居民签证的申请以及持有过桥签证，并且允许他/她居留在澳洲直到永久签证申请完成。

临时居民将包括以下澳大利亚签证持有人：

1. 所有临时签证

2. 临时技术短缺签证（482类）

3. 商业创新和投资（临时）签证（888类或者188类）

4. 学生签证12个月或更长（500类或590类）

5. 临时研究生签证（485类）

6. 偏远地区担保技术移民 （临时签证）（489类）

【海外人士】

• 没有居住在澳洲的海外人士  

• 或者没有持有任何澳洲签证的海外人士 

• 或者持有12个月以下有效起的澳洲临时签证的海外人士，例如旅游签证

临时居民和海外人士在澳洲可以买什么类型的住宅？

澳洲临时居民可以在澳洲没有数量限制的购买新房用于自主或者投资。澳洲临时居民可以购买二手房作为主要住所，之后再购买新房作为投资。每购买一套新房，都需要向 FIRB提出申请， 通常会无条件获批。 

海外人士，短期签证者只能买新房，也就是全新房子或期房楼花(工业和商业地产无此限制)，也可以申请购买空地（12个月之内必须进行开发建设）。如果一定要购买二手房，长期签证（12个月以上）持有者（例如TR签证、工作签证、学生签证等）可以在非常严格的条款下申请购买二手不动产，但是必须用于自住目的，且仅能够作为自己居住用途，在签证到期离开澳洲时（离境前3个月）必需出售此住房。此外，有外籍人士运营的大型规模公司，为驻澳员工提供住宿时，可以购买已建成住宅（二手房）。

Tips：FIRB，全称Foreigh InvestmentReview Board，即澳大利亚外国投资审查委员会。按照目前的规定海外人士要在澳洲买房的话一定要获得FIRB的批准。

另外，根据澳洲法律规定，澳洲常住居民（PR）与外国人（如非PR的中国公民）是可以联名购房的。需要注意以下几点：

1. 联名方式可分为共同共有与按份共有；

2. FIRB申请费5000澳币不会因为外国人的购房份额减少而减少；

3. 若需要贷款，则外国人的贷款部分有可能会受到很大的限制；

4. 海外买家额外印花税仍然适用于外国人；

5. 首次置业补贴与印花税减免仍然适用于PR。

澳洲买房费用及税费

澳洲买房除房款和银行利率之外，还需要交纳一些税费：

1、FIRB（foreigninvestment review board）海外人士投资申请费：

• $ 100万澳币以下房产：$ 5,700

• $ 100万澳币到$ 1,999,999房产：$ 11,500

• $ 200万澳币至$ 2,999,999房产：$ 23,100

• $ 300万澳币至$ 3,999,999房产：$ 34,600

• $ 400万澳币至$ 4,999,999房产：$ 46,200

• $ 500万澳币到$ 5,999,999房产：$ 57,700

• $ 600万澳币到$ 6，999,999房产：$ 69,300

• $ 700万澳币$7,999,999房产：$ 80,900

• $ 800万澳币至$8,999,999房产：$ 92,600

• $ 900万澳币到$ 9,999,999房产：$ 104,100

2、印花税（stamp duty）：

无论是澳洲公民，永久居民，临时居民还是纯海外人士在澳洲购买房产都需要支付印花税。州与州之间的的印花税额度不一样。临时居民和纯海外人士除了要支付印花税，还有需要支付额外比例的印花税。

各个州的额外印花税都不一样（百分比乘以房屋价格）：

• 维多利亚 8％

• 新南威尔士州 8％

• 昆士兰 7％

• 南澳大利亚州 7％

• 西澳大利亚 7％

• 塔斯马尼亚 3％

更对信息信息，可点击这里查看。

3、土地税（land tax）：土地税每年都需要交，本土人士自住房免征。海外人士购买house，地税会稍高一点；如果购买公寓，由于是所有业主共同拥有土地，所以分担到每位业主头上很少，几乎可以忽略不计。自2017年7月1日起海外投资者每年缴纳的土地税从0.75%增长到2%。

4、物业管理费（strata fee）：公寓、townhouse等需要交物管费，带土地的独立house不需要交物管费。每个楼盘不一样，大约每季度几百澳元。

5、市政费（council rate）：不同的楼盘不一样，一般每年大约要交$1200，但有时开发商会提供。

6、污水费（Water rate）：每年$1000-1200，但有时会开发商提供。

7、律师费：一般$600-1000。

8、其他杂费：购房时房屋交割、贷款等的杂费，一次性支付，很少，可以忽略不计。

澳洲买房贷款详情

现在澳洲四大银行多不对海外人士开放贷款，但是少数银行可以贷款，比如汇丰银行、新加坡大华银行等；而有的楼盘开发商可以提供贷款；另外还有的broker（贷款经纪人）会帮你申请除银行外的金融机构的贷款。

海外人士可以贷到最多70-80%的贷款，一般70%比较普遍。因此 ，你可能会在交房前再补20%的首付。

贷款利率在4-5%之间，海外人士会高一点，银行外的金融机构会更高，你的broker会帮你处理。

申请澳洲买房贷款要满足下列条件：

1. 年满18岁，具有完全民事行为能力，有合法有效的身份证明；

2. 有稳定的收入，具有按期偿还贷款本息的能力；

3. 同意以所购的房产作为抵押物；

4. 已与开发商签订了房地产买卖合同。

需要的手续有：

1. 海外收入证明；

2. 本人的护照及身份证复印件；

3. 提供有支付10%的能力的证明，比如已经开好的10%银行本票。

澳洲生活省钱小贴士：

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澳洲买房网站及App推荐

Real Estate

【网站地址】：https://www.realestate.com.au/buy 

【网站简介】：Real estate是澳洲最权威的房地产垂直性网站，提供在线查询房屋价格、房屋租售、土地开发及商业房产等信息。人气在澳大利亚的房产网站中人气最高。买家在Real estate.上面可以了解到房地产经纪人以及房屋卖房提供的房源信息，信息相当丰富。

Real estate吸引房产中介商入驻,在提供房产的具体信息上附带经纪人的联系方式，让买家与房产经纪人直接沟通联系。值得一提是，Real estate自带的计算工具,可帮助买家第一时间计算澳洲的抵押贷款，印花税和装修费用。除此之外，Real estate提供大批关于第一次购买房子，投资房产和装修的干货，令大批买家可少走弯路，简直是业界良心。

Domain

【网站地址】：https://www.domain.com.au/ 

【网站简介】：Domain是澳洲国内领先的房产垂直性网站，相比于Realestate，虽然要稍逊一筹，但Domain依然有自己的亮点。跟Real estate-样的，Domain使用房地产中介入驻的形式，提供平台让买卖双方沟通联系。不同的是，Domain在房产展示上不限制于文字照片，而是拍摄小视频，令买家全方位了解房产。跟Real estate一样的，Domain使用房地产中介入驻的形式，提供平台让买卖双方沟通联系。同的是，Domain在房产展示上不限制于文字照片，而是拍摄小视频，令买家全方位了解房产。

更为贴心的是，Domain内置房屋贷款的功能，为房产者提供有保障的房屋贷款平台。在填写详尽资料过后，通过审核，买家会收到来自Domain的货款专家的询问和帮助。Domain为买家提供来自于购买、投资、装修、设计和家电购买等方面经验贴，令买家在第一时间拿到最直接的建议。

除了澳洲本土的额英文网站之外，还有其他三四个中文房产信息网站可提供及时、丰富的信息：

• 买房网(澳大利亚站)：著名的REA集团旗下网站，为中国房产买家和投资者展示来自澳大利亚的房地产信息。

• 房天下(澳大利亚) ：提供澳大利亚房源、房价、置业流程、产资讯等信息。

• 澳洲房产网

澳洲超详细买房流程

一.选定房产

买房前需要问问自己，你买房是自住还是投资？

如果是投资房，需要短期回报还是长期回报？

1) 短期回报，租金回报率，交通便利，容易出租，靠近市中心或者靠近学校的公寓或者townhouse

2) 长期回报，房价土地增值，土地大小，地区政府的投资情况，该区域的人口增长

如果是自住房，请问是否着急入住？

1) 现房，急于入住，一般1-2个月即可入住

2) 买地建房，可以根据自己的需求设计，一般需要6-12个月

由于澳洲的公寓户型千奇百怪，甚至在同一栋楼中都可能有许多种不同的户型，所以如果买家倾向于购买现房，最好还是亲自去看房。大家也可以提前到澳洲各大房产网站查询相关房产信息做好功课。

二.支付定金

选定了满意的房子后，可支付一笔EOI订金（购房意向金）给中介/开发商，一般是2,000澳币，悉尼是3,000-5,000澳币，向中介/开发商申请保留该屋子。如果买家在思考之后决定放弃购买，订金会在冷静期内（规定的时间为14天）退还给购房者。

三.申请海外人士购房许可 (FIRB)

海外买家在澳买房前需要向Foreign Investment Review Board（外国投资审查委员会，简称FIRB）递交申请，申请必须为海外买家有意向购买某个特定房产而进行。

海外买家必须在签购房合同之前获批FIRB，或者将合同签署为Subject to FIRB，否则将被视作违反FIRB规定，从而被罚款甚至受到更严重的处罚。这个过程建议由买方律师协助完成。

四.签署购房合同

中介/开发商向购房者的代表律师提供购房合同。购房者在咨询了自己的代表律师并充分理解合同后签字。同时开发商也需在购房合同上签字，并向购房者提供一份双方签署后的合同。购房合同生效。

一些house&land的项目，即买一块土地，在上面找建筑商自建房屋。这种有2个合同，一个是土地合同，一个是建筑合同。

五.支付10% 的购房定金

购房者需要在合同规定的时间内，一般为5-7个工作日，支付购房款的10%作为定金。这笔定金可以支付到开发商的信托账户，也可以存入购房者 自己的账户再由其银行出具一份担保。

注意事项：

1. 10%定金建议前往银行出具银行支票，银行支票由购房者代理律师与开发商代理律师交换；

2. 银行支票必须要澳洲本地银行的支票，即购房者本人需要有澳洲本地银行的账户；

3. 因为首付一般是超过5万澳币的，即使海外个人转账无法达成，需要用海外公司账户转账，因为上限高。如果个人付10%大订首付，建议购房者来一次悉尼，跟律师见面，直接解读合同并签字，然后澳洲银行开户，从澳洲银行开支票。同时方便以后尾款支付。

六.办理贷款

需要办理贷款的买方需要注意，在澳洲，贷款是从房产交割后才开始支付。所以在交割前提前办理好贷款申请便尤为重要。

•  对于现房买家，在你签订购房合同前便可找银行或者贷款中介申请贷款预批；或者在签订合同后，即开始准备材料申请贷款。

•  对于期房买家，我们建议在房产预估的交割时间前3个月便开始着手办理贷款事宜。你需要及时跟踪建房进度，通常通过中介保持信息的更新，而律师并不跟踪建设进度。

七.交割验房

在交割之前，买方需要和房产中介预约做最后的检查。如发现问题，可通知买方律师和卖方律师交涉解决问题。如没有重大问题，通常需要正常交割, 只要有办法在交割之后把问题解决。通常的做法是买方律师指令中介暂扣部分定金，在交割后的一个时间内，若卖方解决问题，则令中介释放定金。

在这里提醒大家，通常买方不可以以验房不满意为由延迟交割，除非是由第三方专业验房机构鉴定的结构性问题，或面积的明显减少（超过5%）。卖方或者开发商需要履行合同的义务和承诺，在规定保修时间内完成修理，但买方却不可因拒绝交割而违约在先。

不按时交割卖方可以收取罚金和罚息（常见12%年息或更高）按日计收，额外发生的律师费（至少数百）等，逾期超过14天的，卖方有权终止合同，没收定金，并起诉额外赔偿额外损失（假如有的话）且不给房。

八.交付尾款，成功交割

在交割当天，买方需要支付全部尾款，其中还包括印花税，以及政府和水局、物业公司等第三方的费用，海外人士还需支付额外的附加税。

九.购买保险

购买保险为房屋购买保险可以在房屋遭遇意外损坏时降低损失，保住财产的价值。具体费用会有保险公司跟进。

澳洲购房合同中的“冷静期”

在澳大利亚，房产合约在签订之前会有一段时间的法定冷静期，给予投资者额外的时间做决定。

• 法定冷静期：由各法案赋予的，一旦与卖家签订购买住宅房屋合同，即合同生效后，就会自动产生冷静期，无需额外注明。新南威尔士州冷静期为5个工作日，维多利亚州为3个工作日。

• 反悔权：相比起在冷静期外违约终止合同损失房价的10%加上额外赔偿，如果在冷静期内取消合同的话，只需要支付给卖家相对较少的一笔赔偿款项。新南威尔士州取消合同赔偿金为房价0.25%，维多利亚州为房价的0.2%。

中澳买房差异对比

房屋产权所有

中国：一般民用住宅建筑的房屋产权为七十年的使用权，并不包括所有权。

澳洲：澳洲有财产私有制的经济基础，法律规定业主拥有永久产权、分契产权、社区产权等多种房屋产权。

• 永久产权（Freehold /Torrens Title）：独立别墅（house）享有永久土地产权。也就是指这块地就是你自己拥有了，世世代代都可以合法继承。在政府审批许可下，你也可以对土地和房屋进行改造，拆建。

• 分契产权（Strata Title）：这种产权一般为公寓（apartment）和联排别墅（townhouse）或单元房（unit）。这种产权的意思是一块土地分割成好多块，虽然购房者合法的拥有此房屋，但购房者无法擅自改造房屋，也无法再细分土地。这种产权会有一个托管协议，通常由物业公司来打理公共设施和空间，由住户分摊物业费。

• 社区产权（Community Title）：一般是综合的大型小区，它的属性类似于分契产权，不过它拥有更多更大的公共空间，例如公园，公路，自然景观等。也是有相应的物业公司进行管理。

首付款及资金风险

中国：一般在签署购房合同的时候需要支付房款的30%或以上作为首付，并且是直接付给开发商。一旦开发商出现问题，买家的资金就很难保证。

澳洲：业主在签合同的时候只需支付房款的10%，且首付是经由律师托管到第三方的信托公司账户（Trust Account），利息归买家或买家和开发商共有。一旦开发商出现问题，资金会被信托公司退还。

房屋还款

中国：买家是在签署购买合同之后马上开始连本带息还款，购房者还款压力较大，现金流压力紧张；很多时候，买家在还没有拿到现房前就要白付利息给银行（期房就开始还款）。

澳洲：澳洲买家在现房交割后才开始还款，并且在一定期限内(贷款30年)可只还利息不还本金，还贷压力较小。

法律保障

中国：买房一般去房产交易所办理，是没有专业律师参与其中的。如果投资者对合同细节不予了解，在日后陷入陷阱和纠纷之中时只能找法院解决。

澳洲：买卖双方都必须要聘请专业过户师或律师处理相关的法律事务，包括购房合同都需经过你律师过目。通过专业人士的把关，投资者的利益更能被保护。

澳洲买房能移民吗？

不拥有澳洲居留权的人士确实有权在澳洲购买房产，土地，汽车等财产，但是不可能依靠购买房产来取得移民资格。

澳洲的移民政策并没有这么宽松。目前接受外国人移民大致分为难民，亲属移民，商业移民，技术与雇工移民几个大类，同时接受少数国家的直接长期居住移民，但是不对中国公民开放。

其中亲属移民需求大量可靠证明为直系亲属或配偶并需要长期考察家庭情况；商业移民需求在澳投资创业并在连续2年营业额达到25万澳元以上的生意中持有超过33%股份；技术与雇工移民（包括留学生）数量紧缺，并且需要可靠雇主合同以及职业技能和英语能力相关的证书如雅思等。

总之，并不存在“买房子就能移民”一说。

澳洲购房首付比例是多少？

澳洲购房首付只有10%-20%，根据项目不同，首付比例所有不同。

如果购买的是期房，国内是交完首付一两个月就开始还贷款。与国内不同，澳洲贷款是交房前三个月开始办理，贷款流程大概60天，所以贷款下来的时候基本也交房了。例如你的房子是2020年10月交付，那你2020年7、8月份才开始办理贷款，开发商在盖房子期间，你是无需向他付钱的。如果你是海外人士，可能需要付出至少30%的首付。

澳洲买房经验及注意事项

1. 澳洲办理购买手续必须委托专业律师，不能自己去办理。向政府递交文件、房屋交接、银行结算房款也由律师安排，这点和国内不同。

2. 在筛选房源的时候一定要擦亮双眼，如果是你从网上找的房子就可能会遇到“二房东”，现如今越来越多不靠谱的二房东会想办法抬高房价转租房子。二房东有中国人也有外国人。现在越来越多的中介网站已经有不良二房东出现，所以大家看到喜欢的房屋之后可以先在当地的中介网上找找，一定要注意看看是不是二次出租。

3. 在澳洲买房向银行申请贷款的难度不是很大，即使是留学生也可以申请贷款，并且在经过专业指导之后，一般都可以申请到60%-80%的贷款。澳洲银行会为贷款者提供众多的优惠，以及服务。

4. 不要选错房贷。现在有多种类型的房贷可供选择，比较后制定一个方案用以应付最坏的情况。一定要了解房贷的原始利率(initialinterestrates)、按揭利率、首付数额以及若延迟还贷所受的处罚。

5. 不要申请太多信用卡帐户。信用卡过多就等于说信用记录很差，即便你总是按时还债也不行。因此办理过多信用卡就等于拒绝贷款。
   

6. 在澳大利亚买房选择房子的时候，户型选择十分重要。在挑选户型时，应该尽量选取设计有特色，但是布局合理并且拥有足够居住面积的房产。有些房产户型面积大，但是实际可利用面积非常小，这种房型则并不可取。另外，景色对于房产升值十分必要。

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