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2024最全澳洲留学生买房攻略（条件+买房流程+贷款+印花税）

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2024最全澳洲留学生买房攻略（条件+买房流程+贷款+印花税）

越来越多的中国留学生选择到澳洲留学，澳洲留学生中，有相当一部分同学有移民打算。很多人为了有个长期稳定的居住环境都会选择在澳洲买房，特别是家庭套件还比较好的家庭。毕竟在澳洲租房子的租金也是不便宜的，长期下来还不如自己买套房子划算，在澳洲买房不仅可以节省房租，还可以将房子内闲置的房间租出去，简直就是一举两得。但是对于初到澳大利亚的留学生来说，在澳洲买套房子不是一件易事。澳洲留学生可以买房吗？澳洲留学生买房需要什么条件？留学生在澳洲如何买房？留学生在澳洲买房能贷款吗？留学生在澳州买房需要注意些什么？今天小编这篇文章就详细为大家介绍下澳洲留学生买房指南，包括条件、材料准备、买房流程、贷款及其他一些相关注意事项，满满的干货，赶紧收藏吧！

封面图来自于pixabay.com，版权属于qimono

留学生可以在澳洲买房吗？

当然是可以！只要你是人，你就可以在澳洲买房地产。只是会因为你身分的不同而受到一些限制，最基本的就是如果你不是澳洲公民或永久居民，通常只能买新房，不可以买二手房。也就是说，如果你是临时居民或纯海外人士，那你在澳洲购房前，你就需要先满足一些额外的条件，而这这两类群族还会受到FIRB的购房限制。

注：FIRB英文全称是Foreign Investment Review Board，外国投资审查委员会。临时居民和纯海外人士在澳洲购买房产前，都必须向FIRB提出购房申请。通常交了钱，申请应该都是可以通过审核。

那么澳洲留学生属于哪类人群呢？

首先我们先来了解下临时居民和纯海外人士的定义：

临时居民：就是持有的临时签证，且有效期间超过12个月，比如签证时间超过12个月的学生签证和485毕业生临时工作签证，这些人是属于临时居民，又或者是居住在澳洲、已经递出澳洲永久居留签证的申请，且持有Bridging Visa过桥签证的人，并有权在澳洲居留到永居申请完成。上面说的这两类人都是是属于临时居民。
纯海外人士：就是你没有居住在澳洲，或者没有持有任何澳洲签证的人，严格讲起来，就是持有12个月以下签证的人，比如持有澳洲旅游签证的人士，也属于纯海外人士。

显而易见我们的澳洲留学生是属于第一种临时居民的，也就是说留学生在澳洲是可以购买空地用于建房，可以购买新房和楼花用于自住和出租。

留学生可以买二手房吗？

根据FIRB的规定，留学生持有500留学签证（允许其在澳洲合法持续逗留十二月以上）是被认定位澳洲临时居民，因此可以购买一套二手房作为自住用途(即该居民必须使用该物业作为其在澳的主要居所)。需要注意以下几点：

签证到期或离境3个月内需要卖出（即在该居民停止使用该物业为其主要居所的3个月内出售此物业）；
均需要申请FIRB，根据房价申请费各不相同，100万以内的房子申请费为5,600澳元。
不可以出租、分租，否则视为违反FIRB规定（即该居民不得出租此物业或其中任一部分，同时需要保证在物业成交时期内是空房并无任何人居住）。
在留学生签证过期后，如非法继续持有该二手物业，根据法律的规定被查处将面临最高12.75万澳元的罚金或三年监禁，他们还将可能被处罚购房价格的25%。

Tips：留学生在购买二手房时，建议在合同上加入“Subject to FIRB”条款，即如果在28-45天之内，FIRB申请未获批准则合同自动终止，已付的定金应该全额退回。

留学生购买新房与二手房的法律区别

二手房的竞争比起新房和楼花可能更为激烈。一般来说，楼花和新房是定价销售，而二手房一般为出价或拍卖等形式出售，简单来说即价高者得。同时，如果购房者递交了海外人士买房许可FIRB申请最后却未能拍得该二手房，那FIRB的申请费是不退的。目前，FIRB批准函内会注明购买该物业的最高价限制，如果最后拍得的价格超过FIRB批准函，可能会面临额外的费用。因此，在购买二手房时可能需要更多的技巧及准备工作。

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澳洲留学买房流程

图片来自于pixabay.com，版权属于mohamed_hassan

Step 1：寻找房源

留学生购买自住房首先考虑的应该是地理位置，最好选择离学校近，交通便利的区，有利于生活和学业的便利。其次应该考虑房屋朝向和结构是否适合居住。

购买投资房也需要考虑地理位置，所选的区交通是否便利，周围是否繁荣是决定该区是否有发展的潜力的重要因素。

由于澳洲的公寓户型千奇百怪，甚至在同一栋楼中都可能有许多种不同的户型，所以如果买家倾向于购买现房，最好还是亲自去看房。大家也可以提前到澳洲各大房产网站查询相关房产信息做好功课。推荐两个澳洲房源信息网站给大家，大家可以在这两个网站上查询澳洲在售房源信息：

Real Estate：澳洲最权威的房地产垂直性网站，提供在线查询房屋价格、房屋租售、土地开发及商业房产等信息。人气在澳大利亚的房产网站中人气最高。在这里可以了解到房地产经纪人以及房屋卖房提供的房源信息，信息相当丰富。另外Real estate自带的计算工具,可帮助买家第一时间计算澳洲的抵押贷款，印花税和装修费用。
Domain：澳洲国内领先的房产垂直性网站，相比于Realestate，虽然要稍逊一筹，但Domain依然有自己的亮点。跟Real estate-样的，Domain使用房地产中介入驻的形式，提供平台让买卖双方沟通联系。更为贴心的是，Domain内置房屋贷款的功能，为房产者提供有保障的房屋贷款平台。

Step 2：看房

看房可是个大学问，一定要多看几处，价格相近、地点相近的多多比较，多看几次就有经验了，千万不要一时心血来潮或受agent诱惑就做决定。如果有懂建筑或自己建过房的朋友，请他们陪你一同去看房。看房有几点注意事项：

带个硬皮笔记本，量门框，看是否是直角，如果不是，说明房子有倾斜的势头。
看各个门是否能严密关上，原因同前。
看墙角有没有裂缝，或是某处特意新刷浆，如果有，说明房屋cracking严重，存在结构问题，是一定不能要的。不过老房子都有cracking问题，象卫生间、门窗处裂缝，这些无法避免，但如果cracking非常明显，这种房子是要不得的。
看房屋的排水设施是否充足，沿外墙体应该有规矩的排水管，如果排水不好，房屋会很快被渗毁。
了解房屋的建造史、维修史，一般房主自己建造的质量有保证，如果是最新装修，要小心了，也许房主想通过装修掩盖cracking等问题。
看邻居的房屋外观和小区的周围环境。在环境良好、邻居房屋外观都不错的小区，说明居住人群收入稳定，不会有意想不到的安全和喧闹问题。最好在不同时间(尤其是晚上)去小区停车一下，坐10分钟，观察周围环境。
离house open前早到几分钟，看来看房的竞争者的数量和车型，这样在竞价时心里有个底。如果没几个人看，那对你就很有利了。
与agent聊聊，了解售房原因，房主背景，期待房价等等，收集越多信息对你后来竞价越有利。

Step 3：支付定金

选定了满意的房子后，可支付一笔EOI订金（购房意向金）给中介/开发商，一般是2,000澳币，悉尼是3,000-5,000澳币，向中介/开发商申请保留该屋子。如果买家在思考之后决定放弃购买，订金会在冷静期内（规定的时间为14天）退还给购房者。

Step 4：申请海外人士购房许可 (FIRB)

海外买家在澳买房前需要向Foreign Investment Review Board（外国投资审查委员会，简称FIRB）递交申请，申请必须为海外买家有意向购买某个特定房产而进行。

海外买家必须在签购房合同之前获批FIRB，或者将合同签署为Subject to FIRB，否则将被视作违反FIRB规定，从而被罚款甚至受到更严重的处罚。这个过程建议由买方律师协助完成。

Step 5：签署购房合同

中介/开发商向购房者的代表律师提供购房合同。购房者在咨询了自己的代表律师并充分理解合同后签字。同时开发商也需在购房合同上签字，并向购房者提供一份双方签署后的合同。购房合同生效。

一些house&land的项目，即买一块土地，在上面找建筑商自建房屋。这种有2个合同，一个是土地合同，一个是建筑合同。

Step 6：支付10% 的购房定金

购房者需要在合同规定的时间内，一般为5-7个工作日，支付购房款的10%作为定金。这笔定金可以支付到开发商的信托账户，也可以存入购房者自己的账户再由其银行出具一份担保。

注意事项：

01）10%定金建议前往银行出具银行支票，银行支票由购房者代理律师与开发商代理律师交换；

02）银行支票必须要澳洲本地银行的支票，即购房者本人需要有澳洲本地银行的账户；

03）因为首付一般是超过5万澳币的，即使海外个人转账无法达成，需要用海外公司账户转账，因为上限高。如果个人付10%大订首付，建议购房者来一次悉尼，跟律师见面，直接解读合同并签字，然后澳洲银行开户，从澳洲银行开支票。同时方便以后尾款支付。

Step 7：办理贷款

需要办理贷款的买方需要注意，在澳洲，贷款是从房产交割后才开始支付。所以在交割前提前办理好贷款申请便尤为重要。

对于现房买家，在你签订购房合同前便可找银行或者贷款中介申请贷款预批；或者在签订合同后，即开始准备材料申请贷款。
对于期房买家，我们建议在房产预估的交割时间前3个月便开始着手办理贷款事宜。你需要及时跟踪建房进度，通常通过中介保持信息的更新，而律师并不跟踪建设进度。

Step 8：交割验房

在交割之前，买方需要和房产中介预约做最后的检查。如发现问题，可通知买方律师和卖方律师交涉解决问题。如没有重大问题，通常需要正常交割, 只要有办法在交割之后把问题解决。通常的做法是买方律师指令中介暂扣部分定金，在交割后的一个时间内，若卖方解决问题，则令中介释放定金。

在这里提醒大家，通常买方不可以以验房不满意为由延迟交割，除非是由第三方专业验房机构鉴定的结构性问题，或面积的明显减少（超过5%）。卖方或者开发商需要履行合同的义务和承诺，在规定保修时间内完成修理，但买方却不可因拒绝交割而违约在先。

不按时交割卖方可以收取罚金和罚息（常见12%年息或更高）按日计收，额外发生的律师费（至少数百）等，逾期超过14天的，卖方有权终止合同，没收定金，并起诉额外赔偿额外损失（假如有的话）且不给房。

Step 9：交付尾款，成功交割

在交割当天，买方需要支付全部尾款，其中还包括印花税，以及政府和水局、物业公司等第三方的费用，海外人士还需支付额外的附加税。

Step 10：购买保险

购买保险为房屋购买保险可以在房屋遭遇意外损坏时降低损失，保住财产的价值。具体费用会有保险公司跟进。

澳洲留学生可以贷款买房吗？

留学生因为没有固定收入来源，基本不能贷款，除非能充分证明通过签证法定时限内的打工能够提供固定收入，在保证正常生活之余还有还贷的能力。但是可以以父母为担保人，以他们的收入来担保贷款。当然，父母也要提供详细的收入证明。

Westpac突然宣布从4月26日起更改海外收入贷款政策：

纯海外收入(非澳洲居民)的贷款被全面停止。
临时居民签证持有者且在澳洲居住（如留学生）：使用海外收入将最大只能贷款到房屋估值的70%；
不接受再贷款(Refinance) 以及提现(Cashout) 申请，无论是从Westpac内部的还是从其它银行转进来都不再接受申请;
不再接受海外自雇收入;
不再接受海外收入自己建房
需要提交FIRB申请;
临时居民将不能为贷款做担保人

ANZ针对海外买家从4月4日开始生效的部分新政:

申请贷款需要提供未经翻译支持文件原件，更严格的护照核查程序;将不再接受完全由海外工资收入申请人必须通过6项严格文件审核，包括雇佣合同全本、报税单;签证,以及其他未经翻译的支撑文件原本;
自雇人士必须提供生意已经运营超过2年的证明，以及所有权结构的细节。

NAB近期部分政策：

纯海外客户贷款额度从80%调整70%
审批也会更加严格，需要提交更多材料
贷款手续：通常的做法是先到银行申请贷款预批，预批的时效是3个月，之后再去买房。全款需要在合同交换后的第42天付清。

贷款方案小结：

如果你的配偶是PR或澳洲公民，共同申请可获得低至1.84%的利率
如果你是自雇人士，或在澳洲本地有稳定的收入，单独申请利率低至2.98%起
如果你自己没有足够收入，可以通过海外父母收入担保，利率3.88%起

澳洲贷款买房条件：

年满18岁，具有完全民事行为能力，有合法有效的身份证明；
有稳定的收入，具有按期偿还贷款本息的能力；
同意以所购的房产作为抵押物；
已与开发商签订了房地产买卖合同。

留学生如何申请住房贷款？

1、父母投资

留学生的父母可以以海外投资者的身份在澳洲投资房产，他们需要符合澳洲银行贷款标准，并且需要申请外国投资审查委员会（FIRB）的批准。大多数情况下，留学生的父母将有资格借到高达70%的房产价值。但是，要获得FIRB的批准，他们需要购买新房，而不是二手房。留学生也可以通过父母的收入偿还贷款，但不能以父母作为担保人。

2、工作还贷

如果留学生有稳定的工作，且工作时间没有超过签证规定时间，则有可能以自己的名义申请住房贷款。

要以自己的名义申请学生签证抵押贷款，留学生必须具备以下条件：

01）在澳洲有良好的信用记录

02）拥有稳定的工作

03）有能力偿还贷款和支付生活费用，而不需要依赖父母的资金。

最重要的是，留学生需要通过提供工资单，纳税申报单或雇主的信来证明他们可以用在澳大利亚的收入来偿还学生签证抵押贷款。具体信息请咨询相关贷款经理。

澳洲留学生买房所需费用

除了基本的房款之外，在澳洲买房还会涉及到以下费用：

1、FIRB申请费

留学生在澳洲买房需要向FIRB提出申请，这就需要一笔申请费，费用大致如下：

$ 100万澳币以下房产：$ 5,700

$ 100万澳币到$ 1,999,999房产：$ 11,500

$ 200万澳币至$ 2,999,999房产：$ 23,100

$ 300万澳币至$ 3,999,999房产：$ 34,600

$ 400万澳币至$ 4,999,999房产：$ 46,200

$ 500万澳币到$ 5,999,999房产：$ 57,700

$ 600万澳币到$ 6，999,999房产：$ 69,300

$ 700万澳币$7,999,999房产：$ 80,900

$ 800万澳币至$8,999,999房产：$ 92,600

$ 900万澳到$ 9,999,999房产：$ 104,100

更多详细信息可至FIRB官网查询。

2、印花税（stamp duty）

无论是澳洲公民，永久居民，临时居民还是纯海外人士在澳洲购买房产都需要支付印花税。州与州之间的的印花税额度不一样。临时居民和纯海外人士除了要支付印花税，还有需要支付额外比例的印花税。

各个州的额外印花税都不一样（百分比乘以房屋价格）：

维多利亚 8％
新南威尔士州 8％
昆士兰 7％
南澳大利亚州 7％
西澳大利亚 7％
塔斯马尼亚 3％

更对信息信息，可点击这里查看。

3、土地税（land tax）：土地税每年都需要交，本土人士自住房免征。海外人士购买house，地税会稍高一点；如果购买公寓，由于是所有业主共同拥有土地，所以分担到每位业主头上很少，几乎可以忽略不计。自2017年7月1日起海外投资者每年缴纳的土地税从0.75%增长到2%。

4、物业管理费（strata fee）：公寓、townhouse等需要交物管费，带土地的独立house不需要交物管费。每个楼盘不一样，大约每季度几百澳元。

5、市政费（council rate）：不同的楼盘不一样，一般每年大约要交$1200，但有时开发商会提供。

6、污水费（Water rate）：每年$1000-1200，但有时会开发商提供。

7、律师费：一般$600-1000。

8、其他杂费：购房时房屋交割、贷款等的杂费，一次性支付，很少，可以忽略不计。

留学生可以和父母联名购买澳房吗？

在澳大利亚完善的土地法和财产法体制下，联名购房是一个非常灵活的购房方式，主要分为以下两种方式：

共同共有（Joint Tenancy）：在联名购房时，除非购房者作出特别声明，一般都会按照共同共有来签订购房合同。所有购房者共同拥有该房产，即房屋风险、权利和收益由所有联名者共同享有和分担。此外，共同共有在遗产方面可以省掉许多麻烦，也少了很多法律的手续。如果其中一方过世，则其名下原有的权益便自动归其余还在生的一方。
按份共有（Tenancy in Common）：与上述共同共有不同的是，购房者可以按照份数比例自由分配每位购房者名下对该物业的所有权。此外，联名者一方可以不需要获得其他共享权益业主同意的情况下，较为自由的将属于自己名下的利益自由转售或送赠给他人。还需要注意的是，如果在最初购买这个房子的时候，双方所支付的首付是不一样的话，那么这种产权结构也是比较合适的。因为这种产权结构可以接受不同比例的拥有制度。