2024美国Refinance贷款全攻略（流程+利率+费用+优缺点分析）- 降低利息，减轻贷款压力！
买房是很多人移民美国后的首要大事，而贷款又是大多数人的选择。但贷款时机如果不太好，处在利率高点，一贷30年，压力可想而知，幸运的是在美国贷完款后还能改。如果发现贷款利率大幅降低，或者你的信用分数显著提升的时候，为了减轻贷款压力，我们就可以考虑重新贷款。那么Refinance真的划算吗？手续费用贵不贵？可以省多少钱？在美国Refinance贷款的流程是怎么样呢？需要满足什么条件才能申请？Refinance贷款有哪些优缺点？接下来就和小编一起来看看吧！
什么是Refinance？
Refinance（重新贷款）简单说来就是再融资。用新贷款代替旧贷款，继续偿还债务。债务总数不会改变，抵押贷款的本质也不会变，改变的是还款方式。重新贷款可以说是一剂后悔药，当有更好的贷款选择时重新申请贷款，可以修改贷款年限、使用新的贷款利率继续还贷，不但可以帮你改善自己的财务状况，也有可能改善自己的贷款能力。但有两件事在Refinancing后是不会变的。第一个是负债：正常情况下，你的债务不会因为申请了Refinancing就发生变化。除非用Cash-out Refinance。第二个就是抵押：当你还不了房贷时，你的房屋依然会被拿走抵押，不会因Refinancing而改变。
什么时候该考虑Refinance重新贷款？
首先必须明确的是，只有在合适的时间、合适的条件下，Refinance才能发挥省钱的作用。通常遇到这些情况，你就可以考虑Refinance了。
信用评分提高
贷款利率有两个决定因素：一是基准利率，一是信用评分。在基准利率的基础上，根据你的信用记录会增加一个百分比。信用越好，这个百分比就越低。这意味着，你的贷款利率就越低。比如，买一套100万的房子，以5%的利率分30年还清。现在信用分提高后，可以通过Refinancing将利率降到4%，每年省一大笔钱。
ARM将要调整
很多人使用ARM（Adjustable-rate Mortgages）是因为这种贷款方式，头几年可以交比较少的固定利息。但是当时间期限一过，ARM需要调整，这时候刚好市场利率变高，对贷款不利。你就可以考虑Refinancing，更改为Fixed-rate Mortgage，省下一笔钱。
需要大额开支
房子装修或者改造需要大笔支出。如果此时你信用良好，还可以使用一种Cash-out Refinance，直接拿到现金。比如，几年前买了一栋25万美金的房子，贷款15万。现在房子市场价值30万。而你正好需要修一个泳池花费2.5万美金。通过Cash-out Refinancing，可以将贷款提升到17.5万，拿到额外的2.5万现金。
Refinance（重新贷款）有哪些优缺点呢？
优点：
省钱：Refinance 的理由是为了节省利息，通常 Refinance 可以降低现有的利率，特别是长期或是大额的贷款，可以因为降低利率而节省大量的资金。例如：你现有的房贷利息是7%，Refinance 后你可能可以拿到更低的房贷利息，比如4%或是5%，可以用较低的利息偿还房贷。
降低付款：Refinance 可以帮你降低每月支付的费用，而且当你申请 Refinance 时，可以重新启动「贷款时钟」，延长你偿还贷款所需要的时间来压低你每月支付的费用。例如：你现在房贷的利息是7%，续缴30年，假如在第10年，你决定申请 Refinance 后，你不仅可能拿到较低的利息，还可以重新把你的房贷从30年开始。
缩短贷款期限：如果不想延长支付时间，你也可以透过 Refinance 来缩短自己的贷款期间。例如：把30年的房屋贷款 Refinance 转成15年的房屋贷款，并且使用较低的利息偿还贷款。
合并债务：如果你有多笔贷款，将它们合并为一笔贷款可以帮你降低利率，而且综合付款更容易偿还。例如：你现在有三张信用卡，三张都不同利息，你可以申请合并三张信用卡的债务，一起偿还，这样的好处是你很有可能可以拿到更低的利息，而且不用分开付。
更改你的贷款类型：如果使用浮动利率贷款，你可以透过 Refinance 来更改成固定利率贷款。例如：当经济不景气时，市场浮动利率高，这个时候如果透过 Refinance 来启动固定利率（通常在4% - 5%之间），帮贷款者省了很多利息。
还清到期的款项：有些款项必须在特定的时间内偿还，但如果你没有这么大笔资金可以一并支付，你可以 Refinance 来为自己争取更多的时间偿还债务。
缺点：
交易成本高：Refinance 其实是很昂贵的，特别是房屋贷款，收盘的成本可能会高达数千美金。在申请 Refinance 之前，务必先了解贷方的处理费和手续费。
更高的利息成本：有些人Refinance 可能会适得其反，尤其是你延长贷款期限时，可能反而需要支付更多的债务利息。
失去原有优惠：Refinancing后，新的贷款可能利息会降低。但是，原有的附加优惠条件也会随之消失。所以贷款人需要权衡哪种方式更能将利益最大化。
失去贷款能力：因为 Refinance 也算是贷款申请，切记凡是贷款相关作业都会影响到自己的信用。也许会因为 Refinance 而让自己的信用打折。
美国Refinance贷款流程
任何 Refinance 再融资都分为以下几个步骤：
Step 1：了解个人 Refinance 的目的
Refinance的目的一般有：通过缩短贷款期限（从30年期换成15年期）来快速还清贷款；锁到更低的贷款利率；以及降低月供（通过更新房贷利率或 refinance 到更长的期限来实现）。通常来说，如果 Refinance 能锁到的利率与当前持有的利率仅降低了1%，那么建议就不要办理 Refinance 了，毕竟办Refinance还有一笔过户手续费需要支出。
Step 2：评估个人的财务状况
申请 Refinance 需要较强的个人财务状况，贷款公司主要参考的指标就是：个人信用分数、收入负债比（debt-to-income ratio，简称 DTI）、refinance 当下的房屋净值（当下房屋价值与所欠贷款的差值）、以及贷款价值比（loan-to-value，简称 LTV）。
LTV 比率计算方式是，所欠贷款与房屋价值的比值，假设你还有10万美元没有还，房屋价值为$175,000，那么你的 LTV 为57.1%。你的房屋净值比率的计算方式就是100%减去 LTV 比率，以上面的例子就是，100%减去57.1%，得出42.9%的房屋净值比。通常贷款公司希望屋主至少持有20%的房屋净值，不过如果屋主的信用分数很好，或者 DTI 比率较低的话，也是符合 refinance 的要求的。
Step 3：货比三家，找到最适合自己的贷款公司
一般来说，贷款前多对比几个贷款方是很有必要的，因为每个贷款方的报价可能都不一样。选择贷方后，一定要问清楚什么时候能锁定最低的利率， 而不必担心在贷款关闭前利率会攀升。影响贷款利率的因素除了购买的房屋类型、贷款年数、头期款比例以及利率种类选择之外，借贷人本身的条件也会影响。
注意：除了比较利率外，还要注意过户结算费（Closing Cost），以及费用是预付还是计入新抵押贷款。 贷款人有时会提供“no-closing-cost loans”， 将过户结算费计入贷款金额，但收取更高的利率。
Step 4：向中意的贷款公司申请Refinance
在货比三家之后，可以锁定几家贷款公司进行初步申请。你可以要求贷款公司列出 refinance 所涉及的所有费用的清单，之后也能方便你更好的比较哪家公司能真的帮你省钱并实现你的财务目标。以下是申请Refinance需要准备的材料：
存款证明 Bank statements
报税单 Tax returns
工资单 Pay stubs
资产证明 Proof of assets
借贷文档 Debt documentation
信用分数 Credit score
你当前房贷的数据 Information about your current mortgage
身份证明 Identification
温馨提醒：在初步申请 refinance 的时候，贷款公司会去调取你的信用报告，而这一行为可能会短期影响你的信用分数。建议把货比三家贷款公司的时间限制在一个月以内，这样信贷机构会理解为什么你的信用报告一直被机构调出查看，继而不会给你造成麻烦。
Step 5：选择贷款公司以及确定贷款协议
在比价完之后，你就知道要选哪家贷款公司了。这时你需要决定的就是个人Refinance 条款，比如是要选择固定利率还是浮动利率，是要Refinance 延长当前贷款期限还是缩短等等。
Step 6：进行房屋估值 Appraisal
在确定贷款协议，锁定房贷利率之后，贷款公司可能会要求进行房屋估值。考虑到房贷利率一般只能锁定60至90天，所以你一定要尽快预约房屋估值。如果你原本的贷款是由政府担保，比如房地美和房利美，那么在Refinance的时候你可以不必再重新估值一次。不过如果你所居住的地区发生自然灾害的机率大，那么可能还是会被要求再进行一次估值。
Step 7：提交贷款文档
贷方将把你的各项文档提交给第三方审核，你可能需要补充一些辅助材料。
Step 8：签署贷方准备的最终文档
在你锁定的利率到期之前，你需要核对并签署最终文档 Closing Disclosure。签署之后，你有三天的“冷静期”，在这段时间内可以免费取消 Refinance。
Step 9：完成 Refinance 所有手续
在“冷静期”之后，你需要在第四天与贷方再次核对。核实没有问题后就意味着交易已经完成，以前的贷款已全额还清，开始用新贷款还款。
美国Refinance贷款常见问题
1. Refinance贷款选15年好还是30年好？
如果选择15年贷款，利率较低（ 目前是2.875% ），但是由于你选择更早的完成还款，所以每个月的还款费用较高；如果选择30年的贷款，利率相对较高（目前是3.625%），但是由于你选择长时间还款，所以您每个月的还款费用较低。个人比较建议选择30年的贷款，这样每个月的还款会少一些，给于家庭每个月的经济负担也相对较小。
2. 如何获得最佳的利率？
如果已经决定要Refinance，那就可以开始选择一下贷款方了。 建议申请的时候至少三个贷方那里获取报价，在很多网站上都可以找到报价以及对比等等。
3. Refinance到底能省多少钱？如何计算？
这可能是小伙伴们最关心的问题了，其实想算出来并不困难，通过Refinance Calculator重新贷款计算网站就能一步步算出来。感兴趣的小伙伴可以试一试！比如：
首次贷款
时间：2010年
贷款数额：$80万
利率：6%
贷款期限：30年
重新贷款
时间：2019年
贷款数额：$68.6万
利率：4%
贷款期限：30年
结算成本：$1.8万
重新贷款开始后、首次贷款期限结束前每月节省：$1,519
重新贷款期限结束后累计节省：$1.1万
在重新贷款第一期时，除了月供之外，还要支付一笔一次性的结算费用，所以在重新贷款的首期(这里考虑年)将会增加支出。从重新贷款后的第二年开始，由于每月月供相对首次贷款时减少了$1,519，累计节省支出将持续增加。到首次贷款期限结束时，也就是重新贷款后的第21年(30年-已还款的9年)后，每月仍需支付重新贷款月供$3,277到重新贷款后的第30年(重新贷款期限为30年并假设没有再次重新贷款)，因此将会抵消部分之前累计节省的支出。但是总体来说，仍然节省了$1.1万。
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